K&H trendmonitor - gazdasági hírek, vélemények

K&H trendmonitor - gazdasági hírek, vélemények

Az utóbbi időben a magyar pénzpiaci hozamok eltűnésével és a tőkepiacok ingadozásával egyre több megtakarító veszi fontolóra az ingatlanhoz kapcsolódó befektetés lehetőségét.

A következő hetekben 3 cikkben próbálom meg strukturálni és körbejárni a magánszemélyként elérhető lehetőségeket, rávilágítva az előnyökre, kockázatokra. Hangsúlyozom, hogy nem vagyok ingatlanpiaci szakértő, csupán a személyes tapasztalataimat illetve véleményemet fogalmazom meg a témában.

Az első és második részben az egyedi ingatlan vásárlásról, a harmadikban az értékpapírokon keresztüli ingatlanbefektetésről szeretnék plusz információkkal szolgálni.

 

Egyedi ingatlan vásárlása befektetési céllal

Ezen befektetési formánál hajlamosak vagyunk optimistábban megítélni a piacot, mint a realitás.

Laikusként azt gondolhatjuk, hogy az ingatlan bombabiztos befektetés, az ingatlan árak folyamatosan felfelé mennek, nagyon jó bérleti díjat kérhetünk, illetve ha bármikor pénzre van szükségünk, akkor legfeljebb eladjuk az ingatlant.

Ezeket a megállapításainkat viszont a tények gyakran képesek árnyalni, esetleg cáfolni.

Nézzük mire is gondolok.

Területenként eltérő az ingatlanok múltbeli árszínvonal változása. A legnagyobb áremelkedést elsősorban a fővárosban és a nagy turisztikai potenciállal rendelkező vidéki településeken, valamint a felsőoktatási intézményeknek otthont adó városokban láthattuk. Ez természetesen az átlagos árszínvonalat is emelte valamekkora (jellemzően kisebb) mértékben országszerte. A gondolatmenetem kifejtéséhez most ezeket az ingatlanokat veszem alapul.

Mi hajtotta az áremelkedést? – 1. rész

Az első a pénzpiaci hozamok alacsony szintje volt (kevés kamatot lehetett kapni a bankbetétekre), így megérte a megtakarítás egy részét ingatlanba fektetni majd azt bérbe adni. De nézzük meg mekkora valódi hozamra is lehet ezzel szert tenni.

Egy gyors internetes keresést követően látható, hogy egy kb. 25 millió Ft piaci értékű, átlagos állapotú ingatlant kb. 150 ezer forintért lehet kiadni hosszú távra. Ez –ha feltételezzük a folyamatos bérbeadást- évi 7,2%-os bruttó hozamnak felel meg.

Vegyük számításba a költségeket is. Ami minden ingatlan vásárlásnál megjelenik, az a vagyonszerzési illeték (4%) és az ügyvédi díj (kb. 100.000 Ft). Állapottól függően lehetnek felújítási, berendezési költségeink, amelyek az ingatlan értékének akár a 10-30%-át is elérhetik, de most számoljunk egy átlagos 20%-os felújítási költségvetéssel (bár, ha viszonylag olcsón jutottunk egy ingatlanhoz, akkor feltételezhetően az állaga rosszabb, többet kell rá költenünk, hogy lakható, kiadható legyen).

Ezekkel a költségekkel növelve a bekerülési értéket az előbbi példa alapján az éves hozamunk már csak 5,8% .

A kockázatok értékelésénél több szempontot is érdemes figyelembe venni.

Ki tudom-e minden hónapban adni? Évi egy hónap kieséssel az éves megtérülésem 5,3%, két hónap kieséssel már csak 4,8%.

További kockázat, hogy a bérlők nem tesznek-e tönkre berendezési tárgyakat, fizetik-e a közüzemi számlákat, nem halmoznak-e fel tartozást, amit később nekem kell rendeznem? Szerződésbontás esetén mennyi időn belül és milyen körülmények között tudom kiüríteni a lakást (ki költözik-e egyáltalán a bérlő)?

Fontos még a likviditás kérdése is. Nem várt esemény bekövetkezésekor milyen gyorsan és milyen veszteségek mellett tudok pénzhez jutni az ingatlanomból? Idő szűkében valószínűleg áron alul kell értékesítenem (a potenciális veszteség akár 5-10% is lehet).

Az előző kockázatok bekövetkezésére az elmúlt 1-2 évben sok példát láttam magam körül. Több ügyfelem számolt be előre nem kalkulált (vagy nem a valós mértékben kalkulált) kiadásokról ingatlan vétel és bérbeadás során, illetve számos esetben gyűlt meg a bajuk a bérlőikkel. Olyan extrém esetről is hallottam, amikor több mint fél évig nem sikerült kiüríteni az ingatlant, és mindeközben a bérlő, sem bérleti díjat, sem pedig közüzemi számlákat nem fizetett, így a végén több mint egy millió forintos veszteség érte a tulajdonost.

Láthatjuk tehát, hogy a magasabb elérhető hozam érdekében jelentős kockázatokat is futunk, kérdés, hogy ezekkel mindig tisztában vagyunk-e?

A következő részben az ingatlanok áremelkedésének további okait mutatom be, tartson velem akkor is.

 

manor-3604684_960_720

 

Felhívjuk figyelmét arra, hogy jelen ajánlás annak készítőjének szakmai álláspontját tartalmazza, az ajánlásban foglaltak megismerése azonban önmagában nem elegendő a konkrét befektetési döntés meghozatalához. A konkrét befektetési döntés meghozatala előtt kérjük, szíveskedjen konzultálni tanácsadójával. Az alapok részletes leírását, így a befektetési politikát a Tájékoztató, a hazai forgalmazási szabályokat az erről szóló hirdetmény továbbá a K&H Bank Üzletszabályzata, valamint az aktuális hirdetmény tartalmazza, melyek elérhetők a K&H Bank fiókjaiban, mint forgalmazási helyeken és a www.kh.hu internetes oldalon. A kondíciók módosításának jogát a Bank fenntartja.

előző cikk következő cikk